Nhiều cư dân nhà ở tập thể, ban quản lý và chủ đầu tư đang quan tâm đến bảo hiểm cháy nổ nhà ở và trách nhiệm pháp lý theo quy định mới. Theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/7/2025, không phải mọi nhà ở tập thể đều thuộc diện bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ. Chỉ những cơ sở đạt ngưỡng cụ thể về số tầng hoặc diện tích sàn mới phải tham gia bảo hiểm theo danh mục 44 loại hình quy định.
Nhà ở tập thể nào thuộc diện bắt buộc bảo hiểm cháy nổ?
Nhà ở tập thể nằm trong danh mục 44 cơ sở phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc nếu đáp ứng một trong hai điều kiện theo Phụ lục Nghị định 105/2025/NĐ-CP:
| Tiêu chí | Ngưỡng bắt buộc | Ví dụ thực tế | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Số tầng | Từ 5 tầng trở lên | Nhà tập thể 6 tầng 12 căn | Theo giấy phép xây dựng |
| Diện tích sàn | Tổng ≥ 1.000 m² | Nhà 4 tầng 1.200 m² sàn | Toàn bộ diện tích sử dụng |
Trường hợp không bắt buộc: Nhà ở tập thể 4 tầng, tổng diện tích 800 m² sàn. Diện tích sàn được tính bao gồm cả khu vực sử dụng và không sử dụng như hành lang, cầu thang, hệ thống PCCC. Nhà ở tập thể cũ được cải tạo vẫn áp dụng quy định này nếu đạt ngưỡng quy định.
Ai chịu trách nhiệm mua bảo hiểm nhà ở tập thể?
Ban quản lý nhà ở tập thể hoặc chủ đầu tư (nếu chưa bàn giao) là bên đứng tên mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho tài sản sở hữu chung. Cư dân không tự mua riêng cho căn hộ cá nhân vì đây là bảo hiểm tài sản chung, không phải bảo hiểm tài sản cá nhân.
Tài sản được bảo hiểm bao gồm:
- Khung nhà, tường, mái, cầu thang thoát hiểm
- Hệ thống điện chiếu sáng chung, bơm nước, PCCC
- Thang máy, máy phát điện dự phòng, điều hòa trung tâm
- Khu vực hành lang, sảnh, bãi gửi xe chung
Khi xảy ra sự cố cháy nổ, doanh nghiệp bảo hiểm bồi thường theo giá trị tài sản thực tế. Ban quản lý sử dụng số tiền này để khắc phục thiệt hại và phân bổ chi phí hợp lý cho cư dân theo tỷ lệ diện tích căn hộ sở hữu.
Quy trình kiểm tra và mua bảo hiểm nhà ở tập thể
Bước 1: Kiểm tra điều kiện áp dụng
Xác định số tầng và tổng diện tích sàn từ giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ nghiệm thu công trình. Đối chiếu với ngưỡng quy định tại Phụ lục Nghị định 105/2025 để xác định có thuộc diện bắt buộc hay không.
Bước 2: Lập danh sách tài sản chung
Kê khai chi tiết các hạng mục tài sản sở hữu chung như thang máy, hệ thống PCCC, điện nước theo mẫu của doanh nghiệp bảo hiểm. Ước tính giá trị tài sản để tính mức phí bảo hiểm phù hợp.
Bước 3: Họp cư dân thống nhất
Ban quản lý tổ chức họp cư dân để thống nhất phương án đóng góp phí bảo hiểm theo tỷ lệ diện tích căn hộ. Thông qua quyết định tham gia bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo đúng quy định pháp luật.
Bước 4: Ký hợp đồng bảo hiểm
Liên hệ doanh nghiệp bảo hiểm uy tín để nhận báo giá và ký hợp đồng. Nhận giấy chứng nhận bảo hiểm có giá trị pháp lý trình cơ quan PCCC khi kiểm tra định kỳ.
Lợi ích bảo hiểm cháy nổ đối với nhà ở tập thể
Bảo hiểm cháy nổ cung cấp nguồn tài chính kịp thời để khắc phục thiệt hại tài sản chung khi xảy ra sự cố. Ban quản lý tránh được rủi ro pháp lý về vi phạm quy định tại Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Chi phí bảo hiểm khá thấp so với giá trị lớn của các hạng mục chung.
Cư dân được bảo vệ gián tiếp thông qua tài sản chung được bảo hiểm toàn diện. Giấy chứng nhận bảo hiểm thể hiện nhà ở tập thể tuân thủ đầy đủ quy định PCCC. Sinh hoạt của cư dân được đảm bảo liên tục sau khi khắc phục sự cố cháy nổ.
Checklist kiểm tra nhà ở tập thể cần thực hiện ngay
Công thức kiểm tra nhanh: Nhà ở tập thể từ 5 tầng trở lên HOẶC tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên = bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ.
Hồ sơ cần kiểm tra và chuẩn bị:
- Giấy phép xây dựng nhà ở tập thể
- Biên bản nghiệm thu hệ thống PCCC
- Số tầng thực tế theo thiết kế
- Tổng diện tích sàn xây dựng
- Danh sách tài sản chung cần bảo hiểm
Liên hệ doanh nghiệp bảo hiểm uy tín PTI để được tư vấn xác định chính xác điều kiện áp dụng. Nhà ở tập thể an toàn – Cư dân yên tâm sinh hoạt lâu dài.
Tài liệu tham khảo: Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định về bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho 44 loại cơ sở.
