Bảo hiểm cháy nổ chung cư là yêu cầu cần rà soát nghiêm túc từ ngày 01/07/2025 đối với các tòa nhà thuộc ngưỡng pháp lý theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Không phải mọi chung cư đều bắt buộc, nhưng nếu tòa nhà đạt ngưỡng về số tầng hoặc tổng diện tích sàn, chủ thể quản lý phải triển khai bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo danh mục áp dụng.
Điểm quan trọng là nghĩa vụ này được xác định theo đặc điểm công trình, không phụ thuộc vào việc chung cư là thương mại, tái định cư hay nhà ở tập thể. Vì vậy, ban quản trị, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành cần kiểm tra lại hồ sơ xây dựng, hồ sơ PCCC và phạm vi tài sản thuộc phần sở hữu chung để triển khai đúng quy định.
Chung cư nào thuộc diện bảo hiểm cháy nổ bắt buộc?
Theo thông tin công bố về danh mục 44 cơ sở phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc, nhà chung cư, nhà ở tập thể thuộc diện bắt buộc nếu đáp ứng một trong hai điều kiện: cao từ 5 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên. Đây là ngưỡng áp dụng trực tiếp từ 01/07/2025 theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP.
Nói cách khác, một chung cư 6 tầng dù diện tích chưa đến 1.000 m² vẫn thuộc diện bắt buộc; ngược lại, một chung cư 4 tầng nhưng tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên cũng phải tham gia. Chỉ những trường hợp dưới 5 tầng và dưới 1.000 m² mới thường không thuộc diện bắt buộc theo ngưỡng nhận diện này.
Bảng tiêu chí áp dụng
Ai phải mua bảo hiểm cháy nổ chung cư?
Với bảo hiểm cháy nổ chung cư, bên đứng ra mua thường là chủ thể quản lý hợp pháp phần tài sản chung của tòa nhà, tùy theo giai đoạn vận hành thực tế. Khi chưa bàn giao, trách nhiệm này thường gắn với chủ đầu tư; sau khi bàn giao và tổ chức quản lý vận hành ổn định, việc triển khai thường thuộc ban quản trị hoặc đơn vị quản lý được giao quản lý hợp pháp.
Cần tách bạch giữa phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng. Các nguồn pháp lý phổ biến cho thấy bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc gắn với toàn bộ tài sản của cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ được ghi nhận trong hợp đồng, còn việc bảo vệ tài sản riêng trong từng căn hộ có thể cần phương án bảo hiểm riêng tùy nhu cầu và cấu trúc sở hữu của từng tòa nhà.
Tài sản nào được bảo hiểm?
Theo quy định được trích dẫn từ Điều 23 Nghị định 67/2023/NĐ-CP, đối tượng bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc là toàn bộ tài sản của cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ, gồm nhà, công trình và tài sản gắn liền với nhà, công trình; máy móc, thiết bị; hàng hóa, vật tư nếu có. Đối tượng bảo hiểm và địa điểm tài sản phải được ghi rõ trong hợp đồng hoặc giấy chứng nhận bảo hiểm.
Với chung cư, khi triển khai thực tế, phạm vi này thường tập trung vào khung nhà, hệ thống kỹ thuật, thiết bị chung, khu vực sảnh, hành lang, thang máy, hệ thống PCCC và các tài sản hợp pháp khác thuộc phạm vi kê khai. Muốn tránh tranh chấp sau này, ban quản trị hoặc chủ đầu tư cần lập bảng tài sản rõ ràng, tách biệt phần tài sản chung với các tài sản riêng của cư dân.
Hồ sơ bảo hiểm cháy nổ chung cư cần rà soát trước
Để triển khai bảo hiểm cháy nổ chung cư đúng quy định, tòa nhà cần rà soát trước nhóm hồ sơ cốt lõi gồm giấy phép xây dựng, hồ sơ nghiệm thu PCCC, số tầng thực tế, tổng diện tích sàn và danh mục tài sản bảo hiểm. Hồ sơ đầy đủ giúp việc thẩm định nhanh hơn, hạn chế sai lệch thông tin và giảm phát sinh khi cấp đơn hoặc xử lý bồi thường.
